Verdades incômodas sobre infiltração que todo síndico deveria saber

Em centenas de edifícios monitorados por equipes técnicas, a infiltração aparece como um dos maiores fatores de degradação estrutural. Em condomínios verticais, ela não só compromete o aspecto estético de paredes e tetos, como também pode indicar falhas graves na impermeabilização, deterioração de armaduras, comprometimento de lajes e elementos portantes.

E o mais preocupante: a maioria dos síndicos só percebe o problema quando já existe dano aparente ou conflito com moradores.

O silêncio da infiltração: causas que você não vê, mas deveria prever

Entre os erros mais comuns na gestão predial, está a negligência quanto às áreas de risco invisíveis, como:

• Garras de impermeabilização mal executadas;

• Telhados com falhas de caimento ou obstrução de calhas;

• Reservatórios superiores com microvazamentos;

• Jardineiras mal impermeabilizadas;

• Revestimentos externos que acumulam umidade por capilaridade.

Tabela 1: Tipos de infiltração mais frequentes em condomínios

O perigo estrutural por trás da umidade

Engana-se quem pensa que infiltração é apenas um problema visual. A umidade contínua atinge diretamente o concreto armado, oxidando ferragens e gerando expansão interna que trinca a estrutura. Quando não tratada com conhecimento técnico, pode haver comprometimento de pilares, lajes e vigas.

O engenheiro Richard Sales, responsável técnico da Rica Engenharia e construções, alerta que em diversos laudos emitidos pela empresa, infiltrações crônicas foram a causa primária de fragilização de estruturas de edifícios com menos de 15 anos de uso.

A cultura da correção, não da prevenção

Em vez de investir em diagnósticos preventivos, muitos condomínios preferem “resolver” o problema com obras paliativas, como pintura nova, troca de pisos ou aplicação de manta líquida sem verificação estrutural.

Essas intervenções, segundo dados internos da Rica Engenharia, são responsáveis por até 40% de retrabalhos em condomínios que voltam a apresentar infiltração em menos de dois anos.

Tabela 2: Comparativo – Atuação preventiva x corretiva

Por que o síndico deve se apoiar em laudos técnicos

O laudo técnico é um documento com valor jurídico e técnico, assinado por engenheiro habilitado. Ele protege o síndico de responsabilidade civil, orienta a decisão da assembleia e garante que qualquer obra seja executada com base em causas reais — não em suposições.

A Rica Engenharia atua justamente nesse ponto crítico. Seu foco está na identificação minuciosa da origem das infiltrações e no planejamento de soluções com custo e risco controlados. Sob a direção do engenheiro Richard Sales, a empresa já atuou em projetos no litoral paulista, interior de São Paulo e Guarulhos, entregando mais de 4.000 unidades com histórico zero de reincidência de infiltração.

Um novo olhar para manutenção predial

A infiltração deixa de ser um problema pontual e passa a ser um sintoma de falhas no ciclo de manutenção do condomínio. Um planejamento técnico contínuo, que envolve:

• Inspeções anuais;

• Registro de ocorrências recorrentes;

• Acompanhamento por engenheiro habilitado;

• Integração com planos de pintura e reformas;

é o único caminho para evitar prejuízos estruturais e conflitos com moradores.

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A equipe atua com seriedade, responsabilidade técnica e transparência, oferecendo laudos completos, projetos de correção, execução supervisionada e suporte jurídico para síndicos e administradoras.

FAQ – Dúvidas frequentes sobre infiltração em condomínios

1. Infiltração é sempre culpa da construtora?

Não. A responsabilidade depende da origem da infiltração. Se estiver dentro do prazo de garantia e for causada por falha construtiva, a construtora deve ser acionada. No entanto, infiltrações provocadas por falta de manutenção (calhas entupidas, impermeabilização vencida, reformas mal feitas) são de responsabilidade do condomínio ou do morador.

2. Quanto custa um laudo técnico para identificar infiltrações?

O valor pode variar conforme a área a ser avaliada, a profundidade da análise (se há necessidade de ensaios laboratoriais ou termografia) e a urgência. Em média, os laudos podem variar entre R$ 850 a R$ 2.500, com entrega em até 5 dias úteis e detalhamento fotográfico, esquemático e com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

3. É possível eliminar infiltração apenas com pintura impermeável?

Não. Pinturas com aditivos impermeabilizantes podem mascarar o problema temporariamente, mas não resolvem a causa da infiltração. Em laudos técnicos da Rica Engenharia, esse tipo de solução paliativa aparece como um dos principais fatores de reincidência de danos em fachadas e paredes internas.

4. Como saber se a infiltração vem de dentro do apartamento ou de outro andar?

Só um diagnóstico técnico pode afirmar com precisão. O engenheiro usa equipamentos como câmeras termográficas, testes de estanqueidade e inspeções nos shafts para identificar a origem — o que evita conflitos entre moradores e define de quem é a responsabilidade do reparo.

5. A infiltração pode causar problemas de saúde?

Sim. Ambientes úmidos favorecem a proliferação de mofo, fungos e ácaros, que são gatilhos para alergias respiratórias, rinite e até crises de asma, principalmente em crianças e idosos.

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